Avaluos
LONJASSI
La Lonja de Valuadores de la Sociedad Santandereana de Ingenieros “LONJASSI” es una agrupación gremial, que busca congregar a todos los Ingenieros capacitados e idóneos que se dediquen a la actividad valuadora de bienes muebles, inmuebles, maquinaria y equipos.
La Lonja de Valuadores de la Sociedad Santandereana de Ingenieros
“LONJASSI” es una entidad que depende de la Sociedad Santandereana de Ingenieros y esta a disposición del sector privado, el gobierno departamental y municipal de manera permanente en la actividad valuatoria en general, con un criterio objetivo, desarrollando asesorías, estudios, consultorías, inventarios e investigaciones relacionadas con inmuebles urbanos, rurales y obras civiles.
AVALUO
El avalúo es un estudio en donde se estima el valor comercial de un bien, sea inmueble, mueble, maquinaria, equipos, de transporte y otros, a partir de características físicas, ubicación, uso y de una investigación y análisis de mercado; cada una de estas labores debe ser realizada por un profesional experto VALUADOR: “Es el profesional capaz de investigar, analizar, y estimar el valor de lo bienes en estudio, y que sustenta su trabajo en la ética, conocimientos profesionales acordes a su especialidad, criterios técnicos y metodologías.
LONJASSI
LEY 1673 DEL 19 DE JULIO DEL 2013. “POR LA CUAL SE PROFESIONALIZA LA ACTIVIDAD DEL AVALUADOR Y SE DICTAN OTRAS DISPOSICIONES”.
Para bien de la actividad valuatoria, nace en Colombia la Ley 1673 del 19 de julio del 2013 y su Decreto reglamentario 556 de 2014, que tiene como objeto regular y establecer las responsabilidades y competencias de los avaluadores en Colombia para prevenir los riesgos sociales de inequidad, injusticia, ineficiencia, restricción del acceso a la propiedad, falta de transparencia y posible engaño a compradores y vendedores o al Estado. Igualmente, la presente ley propende por el reconocimiento general de la actividad de los avaluadores. La valuación de bienes debidamente realizada fomenta la transparencia y equidad entre las personas y La expedición de la Ley del Avaluador, viene a establecer una norma de carácter general para la inscripción y el ejercicio de la actividad de valuación por personas idóneas para ello. Esta impacta muchas de las actividades que el Estado y los particulares realizan en una economía de mercado, y complementa las normas especiales que regulan los servicios de avalúo en ciertos campos específicos.
PARÁMETROS Y CRITERIOS
LEY 1673 DEL 19 DE JULIO DEL 2013. “POR LA CUAL SE PROFESIONALIZA LA ACTIVIDAD DEL AVALUADOR Y SE DICTAN OTRAS DISPOSICIONES”.
PARÁMETROS Y CRITERIOS PARA LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS
El Instituto Geográfico Agustin Codazzi – IGAC – considerando que es de suma importancia tener procedimientos unificados, claros y actualizados para que las personas que se encarguen de realizar los avalúos especiales puedan contar con un marco único para su ejecución, ha promulgado la Resolución número 620 de 23 de septiembre de 2008, en la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. Así mismo el Decreto 1420 De 1998 reglamenta parcialmente el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el artículo 27 del Decreto Ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84, y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto Ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.
El Instituto Geográfico Agustín Codazzi y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, describirán el método utilizado y el valor comercial determinado independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones Los siguientes parámetros se tendrán en cuenta en la determinación del valor.
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La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente en relación con el inmueble objeto del mismo, a la fecha de la realización del avalúo.
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Para los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el avalúo se realizará sobre las áreas privadas, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad.
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Para los inmuebles que presenten diferentes características de terreno o diversidad de construcciones, en el informe se deberán establecer los valores
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Cuando el objeto del avalúo sea un inmueble declarado de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, por no existir bienes comparables en términos de mercado, el método utilizable será el de reposición como nuevo, pero no se descontará la depreciación acumulada, también deberá afectarse el valor por el estado de conservación física del bien. Igualmente se aceptará como valor comercial de dicho inmueble el valor de reproducción, entendiendo por tal el producir el mismo bien, utilizando los materiales y tecnología con los cuales se construyó, pero debe tenerse en cuenta las adecuaciones que se le han introducido.
En la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberán tener en cuenta por lo menos las siguientes características:
A. Para el terreno:
- Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma.
- Clases de Suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección.
- Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio.
- Tipo de construcciones en la zona.
- La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así como la infraestructura vial y servicio de transporte.
- En zonas rurales, además de las anteriores características deberá
- tenerse en cuenta las condiciones agrológicas del suelo y las aguas.
- La estratificación socioeconómica del inmueble.
B- Para las construcciones:
- El área de construcciones existentes autorizadas legalmente.
- Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados.
- Las obras adicionales o complementarias existentes.
- La edad de los materiales.
- El estado de conservación física.
- La vida útil económica y técnica remanente.
- La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido.
- Para bienes sujetos a propiedad horizontal, se debe describir las características de las áreas comunes.
PLUSVALÍA
La plusvalía está definida etimológicamente como el “aumento del valor de un bien mueble o inmueble, por razones distintas al trabajo o a la actividad productiva de su propietario”. El acrecentamiento de los valores del suelo, es un beneficio privado que surge de las acciones urbanísticas municipales. Los propietarios de los terrenos de las ciudades o sus alrededores ven crecer su patrimonio por el esfuerzo total de la colectividad, sin que ellos participen activamente en este aumento de precios.
Desde 1998 existe una herramienta generadora de ingresos que es esencial para financiar los proyectos de los municipios y que se refiere a la contribución de la plusvalía, y que los municipios no le han dado la importancia debida.
Teniendo presente la evolución legislativa, el Ministerio de Desarrollo expidió el Decreto No. 1788 del 2004, en donde precisa:
- Las definiciones de los hechos generadores de la plusvalía.
- Indican cómo se deben realizar los avalúos de plusvalía; cómo calcular su efecto, según lo previsto en el artículo 77 de la Ley 388 de 1997.
- Mencionan quienes están autorizados para estimar el efecto de plusvalía por metro cuadrado de suelo en cada una de las zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas donde se concretan los hechos generadores, señalando al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, los catastros descentralizados o los peritos privados inscritos en lonjas de propiedad raíz.
Lo significativo del presente tema, es que los municipios rescaten esos beneficios para ponerlos al servicio de la colectividad, como lo señala la Ley 388 de 1997 en donde define la plusvalía “como un instrumento que permite al municipio, captar una parte de los beneficios generados por la acción urbanística que regulan el suelo urbano”.
Se reitera que con base a la ley 388 de 1997, al decreto 1420 de 1998 y a la Resolución 620 del 2008, se faculto y se fijaron los procedimientos y causales para calcular los valores de la plusvalía en el suelo de los municipios, motivados por las acciones urbanísticas; gravamen que busca establecer una planificación seria a los municipios a partir del aprovechamiento del valor real de suelo.